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Pfändung der Eigentümergrundschuld

Bei einer anstehenden Zwangsvollstreckung darf auch eine zukünftige Eigentümergrundschuld gepfändet werden. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 25. Mai 2009 hervor. Voraussetzung für die Pfändung ist, dass die bestehende Grundschuld zu Gunsten einer Bank im Grundbuch gelöscht wird.

Die Eigentümergrundschuld als Besicherung

Wenn für den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ein Darlehen aufgenommen wird, verlangt die finanzierende Bank dafür als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Sollte der Darlehensnehmer mit der Tilgung des Darlehens auf Dauer in Verzug kommen, kann der Darlehensgeber aus der Grundschuld die Rückzahlung verlangen. Der übliche Weg dazu ist die Zwangsversteigerung. Die Immobilie wird meist zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Verkaufspreis versteigert, mit dem Erlös wird das Darlehen abgelöst. Sofern die Finanzierung vollständig getilgt ist, steht die eingetragene Grundschuld dem Eigentümer der Immobilie zu. Er kann sie zur Besicherung von zukünftigen Finanzierungen verwenden und sich bei Bedarf neue finanzielle Mittel bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld verschaffen. Das Landgericht Saarbrücken hat mit Beschluss vom 25. Mai 2009 festgelegt, dass auch eine zukünftige Eigentümergrundschuld gepfändet werden darf, sofern die aktuell von dem Darlehensgeber gehaltene Grundschuld nicht in Anspruch genommen wurde und außerdem im Grundbuch gelöscht ist (Az. 5 T 90/09).

Steuerschulden können Grundschuldpfändung auslösen

Im vorliegenden Fall hielt das Finanzamt Saarbrücken eine Forderung in Höhe von rund 79.000 gegenüber zwei Schuldnern, die Eigentümer eines Grundstücks waren. Zu Lasten des Grundstücks war jeweils eine Zwangssicherungshypothek über 78.500 Euro in den Abteilungen III Nr. 3 und III Nr. 4 des örtlichen Grundbuchs eingetragen. In Abteilung III Nr. 2 war zu Lasten des gleichen Grundstücks eine Briefgrundschuld über 200.000 Euro zur Absicherung einer Finanzierung notiert. Mit Schreiben vom 22. März 2006 hatte das Finanzamt verlangt, diese eingetragene Grundschuld zu löschen und das Grundbuch somit zu korrigieren. Mit Notiz vom 19. Mai 2006 wurde dieser Antrag angepasst und nur noch eine Löschung der Grundschuld über 79.000 Euro verlangt. Untermauert wurde dieser Antrag des Finanzamts durch einen Pfändungsbescheid, der gegen die Eigentümer des Grundstücks und gegen die finanzierende Bank erlassen wurde. Bereits zum 12. Dezember 2005 wurde seitens des Finanzamts eine Pfändungsverfügung gegen den Darlehensgeber erlassen, der in einer ausstehenden Abgabenschuld der Schuldner über 79.000 Euro begründet lag. Schlussendlich kam das Landgericht Saarbrücken allerdings zu der Entscheidung, dass eine Löschung der Grundschuld zu Gunsten der Bank im vorliegenden Fall nicht in Frage kommt und dass somit auch keine Eigentümergrundschuld entsteht, aus der die Forderung der Finanzbehörde zu befriedigen ist.

Grundschuldlöschung nur unter engen Voraussetzungen

Begründet wurde die Entscheidung des Landgerichts daraus, dass die Voraussetzungen für eine Übertragung der Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld noch nicht gegeben waren. Voraussetzung dazu wäre gewesen, dass die Buchgrundschuld an die Eigentümer des Grundstücks abgetreten wurde und dass die so entstandene Eigentümergrundschuld bereits im Grundbuch eingetragen worden wäre. Diese Bedingungen waren im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Somit konnte auch die Pfändung der Finanzbehörde in die Eigentümergrundschuld keinen Erfolg haben. Darüber hinaus war das Finanzamt nicht berechtigt, die Abtretung der Grundschuld an den Schuldner und die Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch ohne seine Zustimmung zu verlangen, um daraus die Pfändung zu betreiben.

Zur Bedeutung für den Schuldner

Grundsätzlich kann eine noch nicht begründete Eigentümergrundschuld gepfändet werden, um daraus die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Auch darf der Anspruch des Schuldners auf Rückgewähr der Grundschuld gegen den Darlehensgeber gepfändet werden. Damit das Pfandrecht und die Löschung der Grundschuld ohne Zustimmung des Schuldners wirksam werden, muss allerdings auch das Zustimmungsrecht des Schuldners und des Grundstückeigentümers gepfändet werden. Ist das nicht der Fall, darf ein Gläubiger die Eigentümergrundschuld nicht als Pfand für eine ausstehende Forderung verwenden. Für den Schuldner heißt das, dass seine Verbindlichkeit weiterhin offen und nicht besichert ist. Zwar kann ein Ausgleich der offenen Forderung nicht aus dem Grundstück betrieben werden, und es kann auch keine Zwangsvollstreckung gefordert werden. Dieser Umstand entbindet den Schuldner allerdings nicht von seiner Verpflichtung, den ausstehenden Betrag aus anderen finanziellen Mitteln zu begleichen.